2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番"

今年好巧不巧看到一篇文章,大意是某专家提出,房地产远没到偃旗息鼓的时候,房价未来5年还要翻一番。

这么精准的5年翻一番的提法,个人还是首次看到。但具体是哪个专家说的,挺好奇。

经过一番搜索后发现,居然“房价5年要翻一番”这种说法,17年、18年、去年、今年,几乎就是每一年网上都有这样的新闻,但打开文章之后,无一例外究竟是哪个专家说的,都没有提及。

合着,这就是一句凭空捏造出来的话,每年都有人拿出来议论一番?

当然,功夫不负有心人,最后我还是找到了出处。原来是金岩石09年时说的,原话是这样“未来5年京沪房价还要翻一番”。

专家:2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

注意了,时间是09年,地点特指京沪,所以以后看到类似的说法,要留意了,也许是有人别有用心。

当然,就09年说的这番话来看,金岩石还是保守了。因为京沪房价从16年初开始到17年,仅仅用了不到2年时间就翻了番。不仅是京沪,很多城市都在那两年里房价飞速上涨。

小插曲几笔带过。回到主题,如果时间点换成2020年的当下,未来5年房价是否还要翻番呢?

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

我把一些常见的,始终看涨房价的专家观点进行一个汇总,如下。

宋卫平:房价上涨对大家都有益处。

董藩:房价并不算高,否则16万亿成交额哪来的。房地产是经济周期之母。未来十年北京房价可能达到50万一平等等。雷人话语非常多。

孟晓苏:缓解通胀压力,同时房价上涨将给大部分人尊严。

李铁:未来还有2亿人要进城,房地产仍未到头。

叶檀:根据GDP涨幅、CPI水平和工资涨幅,计算出来未来每年房价上涨6%。

当然,也有一些看跌房价的,或者曾经看跌房地产的,比如王健林、潘石屹、朱海斌等。

那么,究竟是这些专家“各抒己见”还是“各执一词”呢?孰对孰错呢?

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

房价上涨的确是有好处的,关键是涨幅多少才合理?

房价上涨有好处,房价上涨给人带来尊严。不得不说,这句话没毛病。

从宏观面来说,土地出让变成财政收入,财政收入用来城市建设,城市建设提高居民收入、各类福利。而土地出让的前提要素是:房价是上涨的,否则谁还拿地。

从微观面来说,房子升值代表居民财富增加,财富增加幸福指数提高。假设房子大面积贬值,财富不仅没有增加,还倒欠银行,银行也出现风险。这显然不符合发展步伐。

即便从无房人角度看,他们并不是直接痛恨高房价,而是房价涨幅太高、太快,自己的收入根本跟不上,一直买不起房才是痛点所在。

很多人羡慕长沙,房价低、房价收入比合理、幸福指数高。事实上长沙均价1万出头也不算便宜,也有几万一平的豪宅。所以事实上,很多人是羡慕长沙房价的涨幅小,大家努努力都买得起。炒房人在长沙也生存不下去,房价从来不大涨大落的。

所以,房价上涨是有好处的,关键是“涨幅”要合理。你像16年那样,一年涨幅就翻一倍,这有房的人做梦笑醒,无房人望房兴叹,这才是根本矛盾所在。

所以,从今年开始,国家正式把房地产调控列为长效机制。首先是房不刺激,4万亿、去库存再也不会有了,官方因素的大涨不会有了。其次是房住不炒,谁冒头就掐谁,把炒房成分挤出楼市,炒房因素的大涨不会有了。再次是三条红线,收缩房企融资规模,让房企高周转模式行不通了,房企因素的大涨不会有了。

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

6%可能是一个非常“合理”的涨幅?

经常有人为了卖房,把货币大放水、M2两位数增幅、货币严重贬值作为口头禅传递给消费者,传递出一个这样的暗示“不买房,你的资产就会缩水,买房是最好的抵抗通胀、抵抗货币贬值的做法”。

说实话,很多人已经对开发商、销售员的“花言巧语”有了鉴别能力,什么海景房、皇家园林、星级物业之类的说法早就没什么人信了。但对于货币超发带来的贬值,数据放在那,不得不信。

尤其是今年以来,很多人顶着调控收紧的大环境,依然坚定不移的选择买房,原因并不是想依靠买房挣多少钱,原因只有1个“抵抗货币贬值”。因为除了买房,储蓄、其他投资似乎真的并不“上算”。

这种做法有些像什么呢?盲人摸象。对房地产只有片面的认识,并不了解全部真相。

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

M2可以简单理解为货币发行,但M2不是随意发行的。在以前,由于外循环带来的大量外部投资,以及外贸大量的顺差,这些入境的大量美元需要兑换成人民币,所以央行需要发行货币,带来了M2的高增长。而今年为了给大量的企业纾困,同时对冲、消化国外货币超发带来的压力,才重新把M2增速回到了两位数。

目前来看,一方面内循环的开始,另一方面央行已经逐步在稳定货币政策,M2增幅必然将出现小幅回落,事实上货币最宽松的时候也已经过去了。

其实,要不是因为一头猪的关系,连现在的CPI可能都是负的。所以,本身目前的局面是通胀、通缩同时存在,货币大幅贬值的现象并没有明显出现。真出现的话,房子也不可能起到多少抗通胀作用的,因为流动性太弱了,卖不出去的房子,哪来的抗通胀作用。又不像黄金,专门有交易平台。

所以,综合来看,叠加GDP增幅常态化、房价平稳发展这两个大前提,单纯看6%这个数字,个人认为还是比较合理的。一方面利率还要5%左右,6%这个涨幅不会有多少人进来炒房,同时也不至于让有房人财富缩水,挺好。

但最后补充一句:不是强三线及以上城市,6%就别想了,负数也有可能,从来平均值是有高有低平均而成。

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

京沪房价可能天花板的确还“很远”

就如金岩石10年前所说,5年京沪房价还要翻一番。实现了。

董藩称未来10年北京房价可能到50万一平,也不是完全没可能,现在北京、深圳已经有20万一平的房子出现了。

但正如脱离剂量谈毒性,脱离城市、板块甚至是楼盘个案谈房价,也有点耍流氓的意思。

打个比方,北京后海的四合院。这种产品几十年前就不再生了,往后只越来越少,面对的又是来自全球的富豪。这房价,谁说得准。

但你要说10年后门头沟的房价50万一平,恐怕就没有人会相信。

所以,北京目前均价6万不到,但西城均价已经11万多,东城10万多,海淀9万多,但房山才3万出头,昌平顺义4万出头,不同区域不同楼盘完全没有可比性。

专家这些几年房价翻番的说法,总有部分城市、区域或楼盘符合,所以看看就罢。

但为什么说京沪房价天花板还能“还很远”呢?

简而言之,深圳我们可以称之为广东深圳,也可以称为中国深圳,也可以说世界深圳。为什么?随着城市能级的不断升高,城市所吸引和拥有的产业、贸易、货币、金融等等都是不一样的。北上广这样的城市,买房客群早已不是只针对本市人群,全省、全国、全世界都是潜在买房群体。所以,房价向谁靠拢,谁胳膊粗听谁的。

为什么都说三四线未来不看好?人口有限、流入有限、产业有限、各类资源吸引能力有限,说白了房子自产自销。这种局势下,房价能保持稳定就算不错了。

2020年「专家」2亿人进城、M2超发、房价不算高,未来5年房价还要翻番

最后,专家说的一般都有些道理,但首先自己要有判断能力,听别人再怎么分析,不是自己的,始终无法灵活运用。其次,专家话说多了,难免被人剪辑使用,自己要更加兼听则明。

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